Bodenpreise stabil, Immobilienpreise unter Druck

Deutlicher Rückgang der Kaufpreise zu verzeichnen

Nach Auswertung aller Immobilien- und Grundstückskaufverträge des Jahres 2023 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in seinen Sitzungen folgende Bilanz gezogen:

Für das Jahr 2023 sind insgesamt 1.099 Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum registriert worden. Im Vergleich zum Vorjahr 2022 mit 1.246 Kauffällen ist die Zahl der Verträge um rund 11,8 Prozent gefallen.

Eine Untersuchung der verschiedenen Immobilienteilmärkte ergibt folgendes Bild:

Unbebaute Baugrundstücke

Die Anzahl der verkauften unbebauten Baugrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 37 Prozent gefallen (60 Bauplatzverkäufe in 2022 auf 38 Fälle in 2023). Aufgrund des schon seit Jahren angespannten Flächenpotenzials in Mülheim werden Baugrundstücke oftmals durch Teilung von großen Grundstücken geschaffen oder es werden bebaute Grundstücke gekauft, die dann durch einen Abbruch einen Neubau ermöglichen. So kamen bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser) rund 60 Prozent aller Kaufverträge durch Abbrüche im Teilmarkt „Unbebaut Wohnbauland“ zu Stande.

Bodenrichtwerte bleiben stabil

Bei den untersuchten Kaufpreisen aus 2023 für unbebaute Grundstücke spiegelte sich die Wirtschaftslage und steigende Kreditzinsentwicklung wieder. Der Trend der Vorjahre, in denen eine stetige Preissteigerung verzeichnet werden konnte, wurde nicht fortgesetzt. Trotz angespannten Flächenpotenzials stagnierten die Bodenrichtwerte erstmalig seit 2016 wieder, weisen aber keinen Rückgang auf, wie es zum Beispiel in der Nachbarstadt Düsseldorf zu verzeichnen ist. 

Die neuen Bodenrichtwerte zum Stand 1. Januar 2024 sind im Internet unter www.boris.nrw.de kostenfrei einzusehen.

Bebaute Grundstücke

Die Gesamtanzahl der Kauffälle von bebauten Grundstücken ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 10 Prozent gefallen (519 Kauffälle in 2022 gegenüber 468 Fällen in 2023). Im Einzelnen sind die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern um 2,3 Prozent und die Verkäufe im Geschosswohnungsbau um 12,9 Prozent zurückgegangen.

2023 war wieder kein gutes Jahr für den Neubau:

War bei neuerstellten, schüsselfertigen Einfamilienhäusern (siehe nachfolgende Grafik) in 2021 ein Anstieg der Anzahl um etwa 6 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen (73 veräußerte Objekte), so fiel die Anzahl der veräußerten Objekte bereits 2022 um rund 90 Prozent auf nur 7 Objekte und in 2023 um weitere 71 Prozent auf nur zwei Objekte. Ein klarer Effekt der extrem gestiegenen Baukosten der bundesweit zu verzeichnen war.

Abbildung: Häufigkeitsverteilung neu erstellter, schlüsselfertiger Einfamilienhäuser

Wohnungseigentum

„Die Käufer von Wohnungseigentum in Mülheim an der Ruhr haben 2023 mehr im günstigeren Preissegment unter 2000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gekauft, vermutlich der gestiegenen Zinsbelastung geschuldet. Andererseits ist Mülheim an der Ruhr weiter eine feste Größe für Objekte in exklusiver Lage“, so der Vorsitzende des Mülheimer Gutachterausschusses, Matthias Lincke.

Die Anzahl der verkauften Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ist zum Vorjahr um rund 11 Prozent (619 Kauffälle in 2022 gegenüber 555 Fällen in 2023) gefallen.

Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen sind etwas gefallen und liegen zwischen 2.260 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in mittleren Wohnlagen (2.500 Euro in 2022) und 3.320 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in guten Wohnlagen (3.460 Euro in 2022). Sind in 2022 die meisten Eigentumswohnungen in der Kaufpreisspanne 2.001 Euro bis 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft worden, so sind 2023 die meisten Wohnungen in der darunterliegenden Kaufpreisspanne zwischen 1.501 Euro/Quadratmeter bis 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft worden (siehe Grafik).

Die Kaufpreise für neuwertige Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) mit luxuriöser und hochwertiger Ausstattung in repräsentativen Gebäuden und bevorzugten Wohnlagen erzielen deutlich höhere Preise und sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Kostete 2021 der Quadratmeter Wohnfläche für solche Objekte bereits über 5.900 Euro, so wurden 2022 in Einzelfällen für solche Objekte sogar über 6.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. In 2023 lagen die Preise für luxuriös und hochwertig ausgestattete Wohnungen mit rund 6.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche seit langer Zeit mal wieder unter dem Vorjahr, aber dennoch auf hohem Niveau.

Abbildung: Verteilung nach Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche

„Die in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegenen Kaufpreise sind bereits in der zweiten Jahreshälfte 2022, im Bereich der freistehenden Ein-/ Zweifamilienhäuser und der Doppelhaushälften, erstmals um circa 10 Prozent gesunken.

„Seitdem beobachten wir alle sehr gespannt, wie sich der Grundstücksmarkt aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage, der sich wieder etwas leicht beruhigenden Lage bei den Bauzinsen und der Sanierungspflicht gem. Gebäudeenergiegesetz (GEG) weiterentwickelt. Nach den uns nun vorliegenden Auswertungen sind im Jahr 2023 die Kaufpreise um weitere circa 8 Prozent gesunken. Das Niveau der Kaufpreise bleibt in Mülheim an der Ruhr aber weiterhin wie auf dem Jahresniveau von 2021 hoch“, so Lincke.

Immobilienrichtwerte für Wohnungseigentum und Ein-/Zweifamilienhäuser

Der Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr hat Immobilienrichtwerte für Wohnungseigentum und für Ein-und Zweifamilienhäuser abgeleitet und beschlossen.

Veröffentlicht sind die Immobilienrichtwerte, wie auch die Bodenrichtwerte, unter www.boris.nrw.de und können dort kostenlos eingesehen werden. Über den dort zur Verfügung gestellten und immer mehr von interessierten Bürger*innen genutzten Immobilienpreiskalkulator ist es möglich schnell und einfach eine Preiseinschätzung für sein Objekt zu erhalten. Dabei muss der*die Nutzer*in lediglich die wertbeeinflussenden Merkmale wie zum Beispiel Wohnfläche, Ausstattung oder Alter der Immobilie auswählen. Diese Einflüsse werden dann automatisch mit dem Immobilienrichtwert verrechnet und als Ergebnis erhält man einen Schätzwert für sein Wohnungseigentum oder sein Ein-/Zweifamilienhaus inklusive Bodenwert. Eine Fortschreibung der Immobilienrichtwerte erfolgt wie auch bei den Bodenrichtwerten zum 1. Januar des Jahres.

Alle weiteren vom Gutachterausschuss erstellten Analysen zum Grundstücksmarkt sind im Grundstücksmarktbericht 2024 veröffentlicht, der unter www.boris.nrw.de kostenfrei eingesehen und als Gesamtausgabe heruntergeladen werden kann.

Internetnutzer*innen können sich unter der Adresse www.gars.nrw über die Aufgaben und Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte informieren.