Grundstücksmarktbericht 2025

Die Bodenpreise in Mülheim an der Ruhr waren 2024 stabil. Bei bebauten Objekten normalisieren sich die Kaufpreise (nach dem Hochpreisjahr 2022) wieder in Richtung dem Preisniveau von 2021.

Nach Auswertung aller Immobilien- und Grundstückskaufverträge des Jahres 2024 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in seinen Sitzungen vom 20.02.2025 folgende Bilanz gezogen:

Für das Jahr 2024 sind insgesamt 1.173 Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum registriert worden. Im Vergleich zum Vorjahr 2023 mit 1.099 Kauffällen ist die Zahl der Verträge um rund 7 Prozent gestiegen. Im Vorjahr war die Anzahl der Kaufverträge um rund 11,8 Prozent gefallen.

Eine Untersuchung der verschiedenen Immobilienteilmärkte ergibt folgendes Bild:

Unbebaute Baugrundstücke

Die Anzahl der verkauften unbebauten Baugrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 Prozent gefallen (38 Bauplatzverkäufe in 2023 auf 34 Fälle in 2024). Aufgrund des schon seit Jahren angespannten Flächenpotenzials in Mülheim werden Baugrundstücke oftmals durch Teilung von großen Grundstücken geschaffen oder es werden bebaute Grundstücke gekauft, die dann durch einen Abbruch einen Neubau ermöglichen. So kamen bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser) rund 80 Prozent aller Kaufverträge durch Abbrüche im Teilmarkt „Unbebaut Wohnbauland“ zu Stande.

Bodenrichtwerte bleiben stabil:

Bei den untersuchten Kaufpreisen aus 2024 für unbebaute Grundstücke ist festzustellen, dass aufgrund des angespannten Flächenpotentials im Mülheimer Stadtgebiet die Bodenrichtwerte ihr Preisniveau halten und die allgemeine Wirtschaftslage und Kreditzinsentwicklung auf die Kaufpreise der bebauten Objekte drückt.

Die neuen Bodenrichtwerte zum Stand 1. Januar 2025 sind im Internet unter www.boris.nrw.de kostenfrei einzusehen.

Bebaute Grundstücke

Die Gesamtanzahl der Kauffälle von bebauten Grundstücken ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 Prozent gestiegen (468 Kauffälle in 2023 gegenüber 519 Fällen in 2024).

Im Einzelnen sind die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern um 19,8 Prozent und die Verkäufe im Geschosswohnungsbau um 5,4 Prozent gestiegen.

Der Vorsitzende des Mülheimer Gutachterausschusses, Matthias Lincke führt aus: „Hier zeigt sich bereits ein interessanter Effekt, den das neue Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Mülheim an der Ruhr (Oktober 2024) der Stadt attestiert hat. Zur Ermittlung des Umfangs an Eigenheimen, die in näherer Zukunft einen Generationenwechsel erfahren werden, wurden Adressen im Mülheimer Stadtgebiet herangezogen, in denen maximal zwei Personen wohnen und von denen die jüngste Person mindestens 70 Jahre alt ist. Die Analyse kommt zu folgenden Ergebnissen: Bis zum Jahr 2045 werden rd. 3.360 dieser Eigenheimadressen den Prozess des Generationenwechsels durchlaufen haben. Dies entspricht jährlich rund 160 Eigenheime! Es ist somit logisch, der potentielle Käufer greift auf den größer werdenden Markt der vorhandene Ein-/Zweifamilienhäuser zurück“.

2024 war wieder ein schwieriges Jahr für den Neubau:

In 2022 war bei neuerstellten, schüsselfertigen Einfamilienhäusern (siehe nachfolgende Grafik) die Anzahl der veräußerten Objekte um rund 90 Prozent auf nur 7 Objekte gefallen und in 2023 um weitere 71 Prozent auf nur zwei Objekte. In 2024 stieg die Anzahl wieder und zwar um 150 Prozent, dies entspricht aber gerade einmal 5 neuen schlüsselfertigen Einfamilienhäusern. Weiterhin ein klarer Effekt der bundesweit extrem gestiegenen Baukosten, dem Baulandmangel und dem vorher beschriebenen Generationswechsel.

Abbildung: Häufigkeitsverteilung neu erstellter, schlüsselfertiger Einfamilienhäuser

Wohnungseigentum

Die Anzahl der verkauften Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ist zum Vorjahr um rund 11 Prozent (555 Kauffälle in 2023 gegenüber 585 Fällen in 2024) gestiegen.

Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen liegen in den mittleren Wohnlagen bei rund 2.170 Euro je m² Wohnfläche (2.260 Euro in 2023) und in den guten Wohnlagen bei rund 2.890 Euro je m² Wohnfläche (3.320 Euro in 2023).

In 2024 sind die meisten Eigentumswohnungen in der Kaufpreisspanne 1.501 Euro - 2.000 Euro Wohnfläche verkauft worden (siehe Grafik).

Die Kaufpreise für neuwertige Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) mit luxuriöser und hochwertiger Ausstattung in repräsentativen Gebäuden und bevorzugten Wohnlagen (davon gibt es einige im Stadtgebiet und zeichnet Mülheims Attraktivität aus) erzielen deutlich höhere Preise. In 2024 lagen die Preise für luxuriös und hochwertig ausgestattete Wohnungen bei rund 6.100 Euro/m² Wohnfläche.

Abbildung: Verteilung nach Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche

„Die in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegenen Kaufpreise im Bereich der freistehenden Ein-/ Zweifamilienhäuser und der Doppelhaushälften sind nun im zweiten Jahr in Folge gesunken (2024 um cicra 6 Prozent, 2023 um circa 10 Prozent). Wir beobachten alle sehr gespannt, wie sich der Grundstücksmarkt aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage weiterentwickelt. Das Niveau der Kaufpreise bleibt in Mülheim aber weiterhin wie auf dem Jahresniveau von 2021 hoch“, so Herr Lincke.

Immobilienrichtwerte für Wohnungseigentum und Ein-/Zweifamilienhäuser

Der Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr hat Immobilienrichtwerte für Wohnungseigentum und für Ein-und Zweifamilienhäuser abgeleitet und beschlossen.

Veröffentlicht sind die Immobilienrichtwerte, wie auch die Bodenrichtwerte, unter www.boris.nrw.de und können dort kostenlos eingesehen werden. Über den dort zur Verfügung gestellten und immer mehr von interessierten Bürger*innen genutzten Immobilienpreiskalkulator ist es möglich schnell und einfach eine Preiseinschätzung für sein Objekt zu erhalten. Dabei muss der Nutzer lediglich die wertbeeinflussenden Merkmale wie zum Beispiel Wohnfläche, Ausstattung oder Alter der Immobilie auswählen. Diese Einflüsse werden dann automatisch mit dem Immobilienrichtwert verrechnet und als Ergebnis erhält man einen Schätzwert für sein Wohneigentum oder sein Ein-/Zweifamilienhaus inklusive Bodenwert. Eine Fortschreibung der Immobilienrichtwerte erfolgt wie auch bei den Bodenrichtwerten zum 1. Januar des Jahres.

Alle weiteren vom Gutachterausschuss erstellten Analysen zum Grundstücksmarkt sind im Grundstücksmarktbericht 2025 veröffentlicht, der unter www.boris.nrw.de kostenfrei eingesehen und als Gesamtausgabe heruntergeladen werden kann.

Internetnutzer können sich unter der Adresse www.gars.nrw über die Aufgaben und Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte informieren.