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Mietspiegel 2024

Der neue Mietspiegel für Mülheim an der Ruhr liegt vor – er gilt seit dem 1. Januar 2024 für die kommenden zwei Jahre bis zum 31. Dezember 2025 und ersetzt damit den Mietspiegel 2022. Mülheimer Mietenden wie Vermietenden steht damit weiterhin ein objektives Instrument zur Verfügung, um einschätzen zu können, welche Miete für freifinanzierte Wohnungen unter Berücksichtigung von Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage angemessen ist. Einvernehmlich haben alle Mitglieder des Arbeitskreises Mülheimer Mietspiegel dem vom Bochumer InWIS-Institut auf Basis einer repräsentativen Datenerhebung erarbeiteten Mietenmodell zugestimmt.

Einvernehmlich haben alle Mitglieder des Arbeitskreises Mülheimer Mietspiegel dem erarbeiteten Mietenmodell zugestimmt (von links nach rechts): Sonja Herzberg, Marcus Sprenger, Angela Lülf, Marc Peters, Michael Neitzel, Sven Glocker, Petra Leiler. Stefan Pásztor, Matthias Lincke und Christian Reiff.

Foto: Helena Grebe

In seiner grundsätzlichen Struktur orientiert sich der neue Mietspiegel an seinen bewährten Vorgängern aus den letzten Jahren. Die auffälligste Neuerung gegenüber dem vorhergehenden Mietspiegel ist die Gliederung der Mietspiegeltabelle in nur noch sechs statt bisher sieben Baualtersklassen. Zwischen Gebäuden und Wohnungen, die von 1949 bis 1962 und von 1963 bis 1974 errichtet wurden, war kein Mietunterschied mehr feststellbar.

Die Einteilung des Stadtgebietes in fünf Wohnlagen, die mit der Erhebung für den Mietspiegel 2020 neu eingeführt wurde, hat sich in der Anwendung bewährt. Die Wohnlagen orientieren sich an objektiven Kriterien wie beispielsweise die infrastrukturelle Anbindung, Nahversorgung, Nähe zu Naherholungs- und Grünflächen, Lärmbeeinträchtigung und mehr. Für die unterschiedliche Wohnlage von Wohnungen konnten aus den vorliegenden Daten Einflussbeiträge auf die Miethöhe statistisch fundiert abgeleitet werden.

Für diesen Mietspiegel wurde die Wohnlageklasse, die als Referenz herangezogen wird, geändert. Die Werte der Mietspiegeltabelle gelten jetzt für die Wohnlagenklasse fünf (bisher Wohnlagenklasse vier). Für alle anderen Wohnlagen können Zuschläge angesetzt werden.

Hand einer Person mit einem Wohnungsschlüssel und eine zweite Hand mit einem Klemmbrett, Mietvertrag und Kugelschreiber.

Foto: Canva

Der Mülheimer Mietspiegel beruht auf einer sehr breiten Datengrundlage. Ausführliche Angaben von rund 6.700 Wohnungen sind in die Berechnungen zur Mietspiegel-Erstellung eingegangen. Die Anzahl der berücksichtigten Wohnungen konnte damit erneut erhöht werden. Dazu hat beigetragen, dass die Teilnahme an der Erhebung nach dem Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes Mitte 2022 verpflichtend ist.

Gegenüber der letzten Erhebung zum Mietspiegel 2020 hat sich die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter über alle Ausstattungsmerkmale, Baualtersbereiche und Modernisierungsmaßnahmen hinweg in der Stadt Mülheim an der Ruhr von 6,38 Euro auf 6,84 Euro erhöht. Das entspricht einer Steigerung von 7,2 Prozent insgesamt beziehungsweise einem durchschnittlichen Zuwachs von 1,76 Prozent pro Jahr. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Mülheim an der Ruhr zwar etwas stärker gestiegen als in den Vorjahren – zwischen 2016 und 2020 betrug die jährliche Steigerungsrate rund 1,5 Prozent pro Jahr, doch der Anstieg ist eher moderat verlaufen.

Grafik zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete von 2011 bis 2023 in Mülheim an der Ruhr.

Foto: Michael Neitzel, Bochumer Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS)

Ein direkter Vergleich der Tabellenwerte mit früheren Mietspiegeln ist allerdings aufgrund der geänderten Referenzklasse bei den Wohnlagen und Veränderungen bei Zu- und Abschlagsmerkmalen nicht möglich.

Der neue Mietspiegel ist „qualifiziert“ im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das heißt, er bietet nicht nur ein transparentes und verlässliches Abbild darüber, wie hoch Mülheims Mieten wirklich sind und ob die jeweils vereinbarte Miete einer Wohnung angemessen ist. Der Mietspiegel dient außerdem als Begründung bei Mieterhöhungsverlangen oder Prüfungen der Angemessenheit gezahlter Mieten. Auch vor Gericht ist er das Beweismittel „erster Wahl“, da widerlegbar vermutet wird, dass ein qualifizierter Mietspiegel die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne des § 558d Absatz 3 BGB wiedergibt.

Damit ein Mietspiegel als „qualifiziert“ gelten kann, muss er zum einen besonders hohen wissenschaftlichen Ansprüchen genügen. Zum anderen muss er von Interessenvertreter*innen beider Parteien – also Mieter*innen- und Vermieter*innenseite – anerkannt werden. Beide Bedingungen erfüllt der neue Mietspiegel für das Gebiet der Stadt Mülheim an der Ruhr.

Der neue Mietspiegel 2024 für Mülheim an der Ruhr ist ab sofort kostenfrei als Download erhältlich. Darüber hinaus bietet die Stadt auch die Möglichkeit, schnell und einfach die Zuordnung von Wohnungen zu den im Mietspiegel dargestellten Wohnlagen zu prüfen.

Gebietszugehörigkeit

Der Mietspiegel wurde erstellt durch den Arbeitskreis Mülheimer Mietspiegel 2024. Mitglieder dieses Arbeitskreises waren folgende Organisationen:

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Mülheim an der Ruhr e.V.
Mieterbund Rhein-Ruhr e.V.
Mieterschutzbund Mülheim und Umgebung e.V.
Mülheimer Wohnungsbau eG (MWB)
Ring Deutscher Makler (RDM), Bezirksverband Essen e.V.
SWB - Service-Wohnungsvermietungs- und -baugesellschaft mbH
Vivawest Wohnen GmbH, Nordsternplatz 1
Stadt Mülheim an der Ruhr, Referat V.1 - Stadtforschung und Statistik sowie Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr - Geschäftsstelle

Eine Rechtsberatung wird von Amtswegen nicht gegeben. Wenden Sie sich hierfür bitte an die Interessenvertretung der Mietenden oder Vermietenden, oder an eine entsprechende Rechtsberatung.

Ausgedruckte Exemplare des Mülheimer Mietspiegels 2024 liegen auf dem Tisch.