Archiv-Beitrag vom 06.05.2021Mülheimer Immobilienmarkt attraktiv wie in den Vorjahren

Preise in 2021 weiter um rund fünf bis zehn Prozent gestiegen!

Nach Auswertung aller Immobilien- und Grundstückskaufverträge des Jahres 2020 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in seiner Frühjahrssitzung vom 18. März 2021 folgende Bilanz gezogen:
Für das Jahr 2020 sind insgesamt 1.552 Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum registriert worden. Im Vergleich zum Vorjahr 2019 mit 1.660 Kauffällen ist die Zahl der Verträge um rund 6,5 % gefallen.

Eine Untersuchung der verschiedenen Immobilienteilmärkte ergibt folgendes Bild:

Unbebaute Baugrundstücke
Die Anzahl der verkauften unbebauten Baugrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 8 % gestiegen (85 Bauplatzverkäufe in 2019 auf 92 Fälle in 2020). Da weiter der Bedarf an Baugrundstücken hoch ist, werden wie schon in den Jahren zuvor vermehrt bebaute Grundstücke gekauft, die dann durch einen Abbruch einen Neubau ermöglichen. So kamen bei den selbstgenutzten Objekten (Ein- und Zweifamilienhäuser) rund 30% und bei den Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser) rund 70% aller Kaufverträge im Teilmarkt „Unbebaut Wohnbauland“ zu Stande.
 
Moderate Steigerungen
Die untersuchten Kaufpreise aus 2020 setzen den erkennbaren Trend der Vorjahre zu Preissteigerungen im Stadtgebiet fort. 
Daher hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von den Wohnlagen für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke um 10 Euro/Quadratmeter (m²) bis 30 Euro/m² und für den Geschosswohnungsbau um 20 Euro/m² bis 40 Euro/m² angehoben. 
 
Zonale Bodenrichtwerte in der Innenstadt 
Im Gegensatz zu den seit Jahren von stabil bis gut weiterentwickelten Bodenrichtwerten des individuellen Wohnungsbaues mussten die Bodenrichtwerte in den Geschäftslagen der Mülheimer Innenstadt gesenkt werden. Gründe dafür sind unter anderem die stark gesunkenen Mieten für Ladenlokale in der Innenstadt.
Wurden im Jahr 2011 in den ehemaligen 1A-Lagen der Innenstadt Mieten bis zu 45 Euro/m² gezahlt, so wurden 2020 nur noch Mieten bis zu 30 Euro/m² gezahlt. Das sind rund 35% weniger. Die seit Jahren bestehende Leerstandquote ist auf relativ gleichem Niveau geblieben, jedoch ist in den ehemaligen 1A-Lage eine Entwicklung hin zu immer mehr Geschäften des Niedrigpreissektors erkennbar. Der Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr hat eine Absenkung der Bodenrichtwerte von rund 10 % im Bereich der Schloßstraße und rund 7% in den übrigen Bodenrichtwertzonen der Innenstadt beschlossen. 
 
Bebaute Grundstücke 
Die Gesamtanzahl der Kauffälle von bebauten Grundstücken ist im Vergleich zum Vorjahr um circa 6 % leicht gefallen (744  Kauffälle in 2019 gegenüber 699 Fällen in 2020). Auch hier dominieren die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern (429 Kauffälle in 2019 gegenüber 458 Fällen in 2020).
War bei neuerstellten, schüsselfertigen Einfamilienhäusern in 2019 ein Sinken der Anzahl um etwa 44% zum Vorjahr zu verzeichnen (48 veräußerte Objekte), so stieg die Anzahl der veräußerten Objekte  2020 auf 68 und damit um etwa 42% zum Vorjahr.
Durchschnittliche Kaufpreise für in 2020 neu erstellte Doppelhaushälften und Reihenendhäuser liegen zwischen 343.000 Euro und 629.000 Euro.
 
Wohnungseigentum
Die Anzahl der verkauften Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ist zum Vorjahr um rund 8 % gefallen (747 Kauffälle in 2019 gegenüber 689 Fällen in 2020), wohin gegen der Geldumsatz  um rund 10% zum Vorjahr gestiegen ist.
Das sieht man unter anderem daran, dass für neu errichtete Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) ein deutlicher Anstieg der Kaufpreise in guten Lagen zu verzeichnen war. Die durchschnittlichen Preise für neuwertige Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) liegen zwischen rund 3.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in mittleren Wohnlagen (3.200 Euro in 2019) und 4.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in guten Wohnlagen (3.700 Euro in 2019).
Angela Lülf, Geschäftsführerin des Gutachterausschusses: „Die Kaufpreise für luxuriös und hochwertig ausgestattete Wohnungen in repräsentativen Gebäuden und bevorzugten Wohnlagen erzielen noch deutlich höhere Preise und sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Kostete 2019 der Quadratmeter Wohnfläche für solche Objekte bereits über 4.500 Euro, so wurden 2020 in Einzelfällen für solche Objekte sogar über 5.500 Euro/m² gezahlt.“ 

Verteilung nach Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche
 


Immobilienrichtwerte für Wohneigentum und Ein-/Zweifamilienhäuser (Neu!)
In 2020 hat der Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr erstmalig Immobilienrichtwerte für Wohneigentum abgeleitet und beschlossen. In diesem Jahr stehen zusätzlich ganz neu Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung. Veröffentlicht sind die Immobilienrichtwerte, wie auch die Bodenrichtwerte, unter www.boris.nrw.de und können dort kostenlos eingesehen werden. Über den dort zur Verfügung gestellten Immobilienpreiskalkulator ist es möglich schnell und einfach eine Preiseinschätzung für sein Objekt zu erhalten. Dabei muss der Nutzer lediglich die wertbeeinflussenden Merkmale wie zum Beispiel Wohnfläche, Ausstattung oder Alter der Immobilie auswählen. Diese Einflüsse werden dann automatisch mit dem Immobilienrichtwert verrechnet und als Ergebnis erhält man einen Schätzwert für sein Wohneigentum oder sein Ein-/Zweifamilienhaus inklusive Bodenwert. Eine Fortschreibung der Immobilienrichtwerte erfolgt wie auch bei den Bodenrichtwerten zum 1. Januar des Jahres.
 
„Noch vor einem Jahr waren wir alle sehr gespannt, wie der nächste Grundstücksmarktbericht ausfallen wird.“, so Matthias Lincke, Vorsitzender des Gutachterausschusses, „Inwieweit sich die Corona-Krise auswirkt und ob die Immobilienbereiche Veränderungen spüren werden. Nach den uns nun vorliegenden Auswertungen sind die Immobilienpreise weiter gestiegen. Sinkende Kaufpreise aufgrund der Corona-Krise im Bereich der Ein-/Zweifamilienhäuser und der Mehrfamilienhäuser konnten bisher in Mülheim an der Ruhr nicht verzeichnet werden! Die Entwicklung der Innenstadt muss allerdings noch weiter beobachtet werden. “
Alle weiteren vom Gutachterausschuss erstellten Analysen zum Grundstücksmarkt sind im Grundstücksmarktbericht 2021 veröffentlicht, der unter www.boris.nrw.de kostenfrei eingesehen und als Gesamtausgabe heruntergeladen werden kann. 
 
Internetnutzer*innen können sich unter der Adresse www.gars.nrw.de über die Aufgaben und Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte informieren.