Umlegungsverfahren

1. Allgemeines

Unter Bodenordnung versteht man alle Maßnahmen, die die Grenzen an Grundstücken dergestalt ändern, dass die Grundstücke den Erfordernissen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bebaut oder auf sonstige Weise genutzt werden können. Namentlich fallen unter den Begriff der Bodenordnung die "Umlegung" und die "Vereinfachte Umlegung". Bodenordnende Maßnahmen finden niemals um ihrer selbst willen oder lediglich im Interesse privater Grundeigentümer*innen statt. Die gesetzliche Legitimation erhalten die Bodenordnungsmaßnahmen vielmehr durch das öffentliche Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.

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2. Gesetzliche Grundlagen und Zuständigkeiten

Die Umlegung ist die Neuordnung bebauter oder unbebauter Grundstücke zur Erschließung oder Neugestaltung von Grundstücken, die nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet werden. Die Neuordnung erfolgt im Wege eines rechtlich geordneten Verfahrens des Grundstückstausches. Die Verfahrensvorschriften sind vom Bundestag niedergelegt worden, im Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (Bundesgesetzblatt I - BGBl. I - Seite 2414), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 20. November 2014 (BGBl. I Seite 1748) mit Wirkung vom 26. November 2014. Bekannteste Vorgänger des Rechtsinstrumentes der Umlegung war das Gesetz vom 28. Juli 1902, betreffend die Umlegung der Grundstücke in Frankfurt am Main, in der Geschichte bekannt als "Lex Adickes", benannt nach dem damaligen Frankfurter Oberbürgermeister Dr. Franz Adickes (1846 bis 1915); sowie später die Aufbaugesetze der Länder und das Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960.

Voraussetzung für die Durchführung eines Umlegungsverfahrens ist

• das Vorhandensein eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes (rechtliche Voraussetzung) und
• ein zersplitterter Grundstücksbestand (materielle Voraussetzung).

Der Umlegungsausschuss ist kein Ausschuss des Rates der Stadt, wie zum Beispiel der Planungsausschuss. Seine Legitimation beruht nicht auf der Gemeindeordnung, sondern auf dem oben angeführten BauGB und der Durchführungsverordnung. Durch Rechtsverordnung hat das Land Nordrhein-Westfalen beschlossen, dass von den Gemeinden für die Durchführung der Umlegung ein Umlegungsausschuss mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen gewählt werden muss. Die Amtsdauer der Mitglieder beträgt fünf Jahre. Die Wiederwahl ist zulässig. Der Umlegungsausschuss besteht aus fünf Mitgliedern, einschließlich des oder der Vorsitzenden. Der oder die Vorsitzende muss zum Richteramt oder zum höheren Verwaltungsdienst befähigt sein. Zwei Mitglieder gehören dem Rat der Gemeinde an, ein Mitglied muss die Befähigung zum höheren vermessungstechnischen Verwaltungsdienst nachweisen und ein Mitglied ist Sachverständige oder Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken. Diese letzteren zwei und der oder die Vorsitzende dürfen nicht Mitglieder des Rates der Gemeinde sein oder der Gemeindeverwaltung angehören. Für jedes Mitglied des Umlegungsausschusses sind ein oder mehrere Vertretende zu bestellen. Der Umlegungsausschuss entscheidet nach seiner freien, aus den gesamten Verhandlungen und Ermittlungen gewonnenen Überzeugung. Er ist an Weisungen nicht gebunden. Der Umlegungsausschuss berät und beschließt in nicht-öffentlichen Sitzungen. Der Umlegungsausschuss führt das Dienstsiegel der Gemeinde. Alle Mitglieder des Umlegungsausschusses sind zur Verschwiegenheit verpflichtet.

3. Einleitung eines Umlegungsverfahrens

Ein Umlegungsverfahren wird durch den Umlegungsbeschluss des Umlegungsausschusses eingeleitet. Der Umlegungsbeschluss, in dem das Umlegungsgebiet bezeichnet ist und die betroffenen Grundstücke aufgeführt sind, wird im Amtsblatt für die Stadt Mülheim an der Ruhr öffentlich bekannt gemacht. Darüber hinaus werden alle Eigentümer*innen von der Geschäftsstelle angeschrieben und über die Einleitung informiert. Beteiligte im Umlegungsverfahren sind neben den Eigentümer*innen immer die Gemeinde, die Inhabenden im Grundbuch eingetragener Rechte (zum Beispiel Berechtigte an einer Dienstbarkeit, HypothekengläubigerInnen) und gegebenenfalls die Inhabenden nicht eingetragener dinglicher und persönlicher Rechte (zum Beispiel Mietende und Pächter*innen). Mit dem Umlegungsbeschluss tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre in Kraft. Während des Umlegungsverfahrens dürfen unter anderem nur mit Zustimmung des Umlegungsausschusses Grundstücke geteilt, Verfügungen über Grundstücke oder Rechte an ihnen getroffen (zum Beispiel Verkäufe, Belastungen) sowie erhebliche Veränderungen an Grundstücken oder an Gebäuden vorgenommen werden.
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich macht oder wesentlich erschweren würde.
Im Grundbuch und im Liegenschaftskataster wird der Umlegungsvermerk auf den betroffenen Grundstücken eingetragen. Durch den Umlegungsvermerk wird der Grundstücksverkehr über das eingeleitete Umlegungsverfahren unterrichtet.

4. Verfahrensgrundsätze

Sämtliche im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zu einer Umlegungsmasse vereinigt. Die sich aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes ergebenden zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen einschließlich deren ökologischen Ausgleichsflächen sowie die öffentlichen Grünflächen, gegebenenfalls Immissionsschutzflächen und Flächen für Regenklärbecken und Regenüberlaufbecken werden der Gemeinde vorab zugeteilt, ohne dass diese dafür Ersatzland einbringen muss (Vorwegabzug).
Alle verbleibenden privat nutzbaren Grundstücke bilden die Verteilungsmasse. Die Verteilung der neuen Grundstücke erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Werte der eingebrachten Flächen. Danach erhält jede*r Eigentümer*in von der Verteilungsmasse im Verhältnis den Anteil wieder zurück, den er mit seinem oder sie mit ihrem Grundstück in die Umlegungsmasse eingebracht hat (Sollanspruch).
Der Wert der Verteilungsmasse liegt in der Regel höher als der Wert der Umlegungsmasse, weil die neuen Grundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zugeschnitten und dadurch höherwertiger nutzbar sind. Allen Eigentümer*innen soll ein Grundstück mindestens mit dem Verkehrswert zugeteilt werden, den sein oder ihr früheres Grundstück im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. Der durch die Umlegung bewirkte Wertunterschied ist von den Eigentümer*innen in Geld auszugleichen.
Die jeweiligen Einwurfs- und Zuteilungswerte werden vom Umlegungsausschuss festgestellt.
Die Neuordnung der Grundstücke richtet sich im Wesentlichen nach folgenden, aus dem BauGB und der Rechtsprechung abgeleiteten, Grundsätzen:

• Eigentumserhaltung,
  das heißt jedem Eigentümer und jeder Eigentümerin, der oder die ein Grundstück in die Umlegung einbringt, soll ein Grundstück wieder zugeteilt werden (Bestandsgarantie).
  Ist eine Zuteilung im Einzelfall ausnahmsweise oder aus besonderen Gründen nicht möglich, erfolgt eine Abfindung in Geld;

• Wertgleichheit,
  das heißt alle Eigentümer*innen haben Anspruch auf ein Zuteilungsgrundstück mindestens mit dem Verkehrswert, den sein oder ihr Einwurfsgrundstück im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte (Wertgarantie);

• Zweckmäßigkeit,
  das heißt, es sollen entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zweckmäßig gestaltete Zuteilungsgrundstücke entstehen, die unter Beachtung der baurechtlichen oder gegebenenfalls sonstigen Vorschriften möglichst ohne Einschränkung bebaubar und nutzbar sind (Gestaltungsgebot);

• Lagegleichheit,
  das heißt es sollen nach Möglichkeit "neue" Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die "alten" Grundstücke zugeteilt werden.

5. Aufstellung des Umlegungsplanes

Nach Abschluss der technischen Vorarbeiten in der Geschäftsstelle werden die Eigentümer*innen und - soweit erforderlich - etwaige sonstige Beteiligte zu Erörterungen eingeladen, in denen die beabsichtigte Neuordnung des Umlegungsgebietes unter Berücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplanes und unter Beachtung der Verfahrensgrundsätze vorgestellt wird. Überwiegend erfolgt dies in Einzelgesprächen; soweit sinnvoll und in besonderen Ausnahmefällen auch in gemeinsamen Eigentümer*innenversammlungen. Falls erforderlich, wird der Entwurf für die Neuordnung in erneuten Erörterungen mit den Eigentümer*innen weiterentwickelt. Nach Beendigung der Erörterungsphase wird das Ergebnis im Umlegungsplan zusammengefasst. Der Umlegungsplan besteht aus einer Umlegungskarte, in der der neue Zustand des Umlegungsgebietes zeichnerisch dargestellt ist, und dem Umlegungsverzeichnis für alle Eigentümer*innen, das die Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke aufführt und sämtliche weiteren erforderlichen rechtlichen Regelungen (Begründung von Grunddienstbarkeiten, Baulasten und mehr) enthält. Der Umlegungsplan wird vom Umlegungsausschuss durch Beschluss aufgestellt. Dieser Beschluss wird im Amtsblatt für die Stadt Mülheim an der Ruhr öffentlich bekannt gemacht. Allen Eigentümer*innen und sonstigen Beteiligten wird ein seine oder ihre Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan mit Rechtsbehelfsbelehrung zugestellt.
Die Zuteilungsgrundstücke und die nach dem jeweiligen Bebauungsplan vorgesehenen Erschließungsflächen werden in der Örtlichkeit durch Vermessung gebildet.

6. Rechtsmittel

Beschlüsse des Umlegungsausschusses sind Verwaltungsakte, die rechtlich überprüft werden können. Diese können mit einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung, der bei der Stadt Mülheim an der Ruhr zu stellen ist, angefochten werden. Über den Antrag entscheidet das Landgericht in Düsseldorf, Kammer für Baulandsachen. Falls der oder die Antragstellende mit dessen Entscheidung nicht einverstanden ist, sind Berufung beim Oberlandesgericht in Hamm (Senat für Baulandsachen) und unter Umständen Revision beim Bundesgerichtshof möglich.

7. Inkrafttreten des Umlegungsplanes

Sofern keine Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt worden sind oder über gestellte Anträge rechtskräftig entschieden worden ist, wird der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit im Amtsblatt für die Stadt Mülheim an der Ruhr öffentlich bekannt gemacht. Damit tritt der Umlegungsplan in Kraft. Mit dem Inkrafttreten treten die (neuen) Zuteilungsrundstücke an die Stelle der (alten) Einwurfsgrundstücke; das gleiche gilt für Rechte an Grundstücken nach Maßgabe des Umlegungsplanes. Eventuell festgesetzte Geldleistungen werden fällig, Grundbuch und Liegenschaftskataster werden berichtigt, der Umlegungsvermerk wird gelöscht.

8. Vorwegnahme der Entscheidung

Mit Einverständnis der betroffenen Rechtsinhabenden können gemäß § 76 BauGB Eigentums- und Besitzverhältnisse auch schon vor der Aufstellung des Umlegungsplanes endgültig geregelt werden. Hierdurch können im Einzelfall Bauabsichten frühzeitig realisiert werden.

9. Kosten

Für die Durchführung und Abwicklung des Umlegungsverfahrens entstehen den Eigentümer*innen keine Kosten. Die im Grundstücksverkehr üblichen Kosten für

• die notarielle Beurkundung von Grundstücksveränderungen,
• die örtliche Vermessung,
• die Berichtigung von Grundbuch und Liegenschaftskataster

entfallen für die Eigentümer*innen, ein weiterer Vorteil neben der zügigen Abwicklung zur Schaffung baureifer Grundstücke.